Использование образовательной организацией прилегающей территории, заключение договора аренды
В соответствии с п. 1.6 Санитарных правил СП 2.4.3648-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям воспитания и обучения, отдыха и оздоровления детей и молодежи», утвержденных постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 28.09.2020 № 28 (далее – СП 2.4.3648-20), эксплуатация земельного участка, используемого хозяйствующим субъектом на праве собственности или ином законном основании (далее – собственная территория), а также объектов иными юридическими и физическими лицами допускается в соответствии с заявленным хозяйствующим субъектом видом деятельности при условии соблюдения названных правил.
При этом на основании п. 2.2.5 СП 2.4.3648-20 расположение на собственной территории построек и сооружений, функционально не связанных с деятельностью хозяйствующего субъекта, не допускается.
В свою очередь, через собственную территорию не должны проходить магистральные нефтепроводы, газопроводы и нефтепродуктопроводы, сети инженерно-технического обеспечения, предназначенные для обеспечения населенных пунктов, а также изолированные (транзитные) тепловые сети, которыми непосредственно не осуществляется теплоснабжение объектов (п. 2.1.1 СП 2.4.3648-20).
Также не допускается размещение базовых станций подвижной сотовой связи на собственной территории образовательных организаций (п.п. 3.5.3, 3.10.2 СП 2.4.3648-20).
Одновременно с этим, согласно п. 1 ч. 7 ст. 19 Федерального закона от 23.02.2013 № 15-ФЗ «Об охране здоровья граждан от воздействия окружающего табачного дыма, последствий потребления табака или потребления никотинсодержащей продукции», пп. 1, 10 п. 2 ст. 16 Федерального закона от 22.11.1995 № 171-ФЗ «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции» на собственной территории образовательной организации не могут размещаться объекты, в которых осуществляется торговля табачной, никотинсодержащей продукцией, кальянами, устройствами для потребления никотинсодержащей продукции, алкогольной продукции.
Учитывая вышеизложенное, можно заключить, на собственной территории образовательной организации могут быть размещены постройки и сооружения, в том числе принадлежащие иным юридическим и физическим лицам, размещение которых не запрещено законодательством, однако следует учитывать, что такие постройки и сооружения должны быть функционально связаны с деятельностью образовательной организации.
Вместе с тем, в соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Автономное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленными за ним собственником или приобретенными автономным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества. Остальным имуществом, находящимся у него на праве оперативного управления, автономное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 298 ГК РФ, ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 03.11.2006 № 174-ФЗ «Об автономных учреждениях»).
Бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества, а также недвижимым имуществом. Остальным имуществом, находящимся у него на праве оперативного управления, бюджетное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 298 ГК РФ, п. 10 ст. 9.2 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях»).
Казенное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом без согласия собственника имущества (п. 4 ст. 298 ГК РФ).
Таким образом, для сдачи в аренду недвижимого имущества автономным образовательным учреждением согласие собственника необходимо только, если это имущество закреплено им за учреждением или приобретено за счет собственника, для сдачи в аренду недвижимого имущества бюджетным и казенным образовательным учреждением необходимо согласие собственника.
В свою очередь, на основании абзаца второго ч. 1, абзаца второго ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для получения согласия на сдачу государственного или муниципального имущества в аренду необходимо провести оценку арендной платы.
При этом в случае аренды имущества, собственником которого является РФ, отчет об оценке должен пройти экспертизу Росимущества, то есть образовательной организации необходимо получить мотивированное мнение Росимущества (п. 5.11 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного постановлением Правительства РФ от 05.06.2008 № 432, п. 2 приказа Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 02.08.2022 № 174 «О подготовке решений, связанных с реализацией Федеральным агентством по управлению государственным имуществом полномочий собственника федерального имущества и выдачей директив представителям интересов Российской Федерации в совете директоров (наблюдательном совете) акционерных обществ, акции которых находятся в федеральной собственности»).
Кроме того, заключению договора аренды предшествует оценка последствий заключения договора в соответствии с п. 4 ст. 13 Федерального закона от 24.07.1998 № 124-ФЗ «Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации».
В свою очередь, в соответствии с ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции), заключение среди прочих договоров аренды и договоров безвозмездного пользования в отношении государственного или муниципального имущества может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества государственных или муниципальных организаций, осуществляющих образовательную деятельность, осуществляется без проведения конкурсов или аукционов в случае заключения этих договоров с организациями, перечень которых содержит ч. 3.2 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, а именно с:
1) медицинскими организациями для охраны здоровья обучающихся и работников организаций, осуществляющих образовательную деятельность;
2) организациями общественного питания для создания необходимых условий для организации питания обучающихся и работников организаций, осуществляющих образовательную деятельность;
3) физкультурно-спортивными организациями для создания условий для занятия обучающихся физической культурой и спортом;
4) организациями в целях использования такого имущества для проведения научных исследований и разработок или практической подготовки обучающихся.
Следует отметить, что Правила заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества государственных или муниципальных образовательных организаций, являющихся бюджетными учреждениями, автономными учреждениями, бюджетных и автономных научных учреждений утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 12.08.2011 № 677, а Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, приведены в приложении 1 к приказу ФАС России от 10.02.2010 № 67.
Таким образом, государственная или муниципальная образовательная организация до сдачи в аренду недвижимого имущества должна провести оценку арендной платы, получить от учредителя оценку последствий заключения договора аренды, получить согласие собственника имущества, если иное не установлено законом провести конкурс или аукцион на право заключения договора аренды такого имущества.
Вместе с тем, следует отметить, что в отличии от сдачи в аренду и передачи в безвозмездное пользование государственного или муниципального имущества посредством аукциона или конкурса, аренда или передача в безвозмездное пользование указанного имущества организациям общественного питания без проведения соответствующих торгов законодательством не регламентирована.
Порядок заключения таких договоров может быть регламентирован учредителями образовательных организаций и (или) собственниками их имущества.
Например, Минобрнауки России и Росимущество в совместном письме от 02.09.2022 № МН-21/ВФ-2009; № ВЯ-08/39657 направили порядок согласования передачи имущества в аренду и безвозмездное пользование подведомственным Минобрнауки России организациям.